“Traditioneel werd er vanuit de ruimte als totaal gekeken. Op hoofdlijnen vanuit de lucht met vragen als ‘waar liggen de wegen en de zwaartepunten’ en ‘hoe kom je van A naar B’. Wij hebben het omgedraaid en de ‘bewoners’ van het gebied, de huurders en hun medewerkers, als uitgangspunt genomen. Omdat de medewerkers van de bedrijven in het gebied – 8-9.000 in onze eigen gebouwen en nog anderen in de andere gebouwen – veel tijd in het gebied besteden. Daarnaast zijn er zo’n 30.000 medewerkers van de terminal, die het gebied gebruiken,” vertelt Pieter van der Horst, sinds acht jaar senior vastgoedontwikkelaar bij Schiphol Real Estate. De kantoren, die het dichtst bij de terminal liggen, kunnen van de voorzieningen in de terminal profiteren, maar naarmate de gebouwen op grotere afstand van de terminal kwamen te liggen, werd dit steeds moeilijker en groeide vanuit de gebruikers de vraag om voorzieningen in het gebied zelf.
Wensen in kaart brengen
Omdat Schiphol Real Estate besloot de medewerkers van de huurders als uitgangspunt te nemen, werd twee jaar geleden begonnen om de wensen in kaart te brengen, ondermeer door (straat)interviews, brainstormsessies en expertmeetings te houden. Vervolgens werd de verzamelde input gebruikt om de medewerkers zo goed mogelijk te faciliteren. Van der Horst: “Er waren dus eigenlijk twee uitgangspunten: de wensen van de medewerkers van onze huurders en ons eigen unieke karakter, met name als ontmoetingsplek.” In het stedenbouwkundig ontwerp, de ruimtelijke planvorming, waren de gebruikerswensen leidend. “Die waren soms heel concreet. Zo wilden ze bijvoorbeeld graag horeca, een 24-uurskinderdagverblijf en sportfaciliteiten. Maar ook ruimtes voor ontmoeting en gezamenlijke activiteiten. Dat laatste kwam niet alleen van de medewerkers, maar ook van de bedrijven zelf. Die wilden graag met andere bedrijven onderzoeken wat ze gezamenlijk zouden kunnen doen. Bijvoorbeeld het elkaar laten ontmoeten van de young professionals die je bij al die bedrijven hebt. Maar ook het uitwisselen van kennis en informatie. De medewerkers van de bedrijven delen allemaal een gevoel dat ze trots zijn op deze locatie te werken. Ze wilden echter graag dat latente community-gevoel activeren. Eigenlijk wilden ze dat wij als Schiphol Real Estate de contacten gingen faciliteren. Wij zouden door het creëren van faciliteiten de sneeuwbal van contact maken in beweging kunnen zetten.”
Frontrunner mentality
De uitgangspunten werden uiteindelijk vervat in zes kernbegrippen. Deze termen zijn allemaal gelinkt aan wat volgens Van der Horst kenmerkend is voor alle bedrijven op het terrein, de frontrunner mentality. “Op deze locatie is niet een bepaalde branche of sector overheersend, het is echt een mix van bedrijven. Wel delen ze over het algemeen een pioniersmentaliteit, het zijn vaak bedrijven die een eerste stap maken richting een groter, internationaal, platform.” Bij de kernbegrippen was ‘ontmoeten’ het belangrijkste, naast ‘shared’. “Dat betekende zo veel mogelijk openbare voorzieningen en zo min mogelijk interne. Zoals een restaurant. Maar wij willen nog een stap verder en dit ook als uitgangspunt nemen bij kantoorruimtes. Waarbij je dus niet per se binnen een gebouw allerlei type ruimten moet hebben, maar dat integraal op gebiedsniveau bekijkt. Je maakt dan bijvoorbeeld een topvergadercentrum, dat door meerdere bedrijven is te gebruiken. Daardoor kan een bedrijf focussen op het efficiënt omgaan met vierkante meters en dus kosten, terwijl wij ervoor zorgen dat er een flexibele schil ontstaat met bijvoorbeeld een topvergadercentrum.” Schiphol Real Estate biedt dat ook aan als contractvorm: bedrijven huren een aantal vierkante meters vast en voor een derde van de tijd een aantal flexibele ruimtes zoals een restaurant of een vergaderruimte. Daarnaast kan het bedrijf vanzelfsprekend ook incidenteel een bepaalde ruimte huren. Van der Horst benadrukt dat het anders omgaan met ruimte door huurders een geleidelijk proces is. “Je ziet vaak dat het wordt opgepakt als een bedrijf toe is aan een nieuwe ruimte of aan een nieuwe huurperiode. Of wanneer er nieuwe huurders in het gebied komen.”
Omdat het een geleidelijk proces is, is het starten van nieuwe voorzieningen niet eenvoudig. “Daarom steken we ook veel effort in het aantrekken van de juiste exploitanten van voorzieningen en stellen we ons richting hen flexibel op. Wij willen namelijk uiteindelijk richting de medewerkers van onze huurders niet alleen een aantrekkelijke werkplek bieden, maar ook een aantrekkelijke werkomgeving. Bedrijven beseffen dat dat laatste ook belangrijk is en wij zijn in staat om daarop in te spelen.”
The Base
Inmiddels is Schiphol Real Estate zo goed als klaar met de herontwikkeling van een gebouwencomplex, The Base. “We hebben van de gehele begane grond de kantoorfunctie afgehaald en de verdieping ingericht met service en voorzieningen. Zo is er een Starbucks geopend, zit er sinds mei een 24-uurskinderdagverblijf CompaNanny en hebben we tussen twee bestaande bouwdelen een groot atrium gemaakt. We zijn bezig dat atrium in te richten als grote openbare verzamelplek waar iedereen gebruik van kan maken: met schermen en uiteenlopend meubilair, van loungeplekken tot verhoogde zitjes in een bibliotheeksfeer. Op de begane grond komt ook een fitnesscentrum, een vergadercentrum (naast het atrium), een servicepunt voor OV, een winkeltje met tijdschriften en kantoorbenodigdheden, een Samsung Business & Experience Center en een bedrijfsrestaurant tegen normaal tarief waar mensen kunnen lunchen. Allemaal voorzieningen die mensen uitnodigen om hun kantoor uit te gaan en het gebied in te gaan. Verder komt er ook een kleinschalige stewardessenopleiding; niet echt een voorziening voor het gebied, maar wel met mensen die bijvoorbeeld van de Starbucks gebruik zullen maken.” Om niet overal nieuwe permanente gebouwen neer te zetten en diversiteit te creëren, staat tegenover de Starbucks een Pop-Up, een verplaatsbaar aluminium huisje. “Dat was eerst, elders, een bezoekerscentrum. Nu is het een proeflokaal annex kleinschalige lunchgelegenheid. Door Pop-Ups in te zetten kun je toch nieuwe voorzieningen toevoegen, maar wel met een lager risicoprofiel.” Het realiseren van voorzieningen is een proces van trial and error, benadrukt Van der Horst. “Het is uitproberen. Natuurlijk zullen bepaalde voorzieningen in de praktijk niet werken. Maar dat hoort erbij. Bovendien kun je niet alles vooraf in een businesscase vatten.”
De Pop-Up
Om goed de vinger aan de pols te kunnen houden over de wensen en de waardering van voorzieningen, wil Schiphol Real Estate contact houden met de bewoners op Schiphol. De nieuwe online community SPOT, die Schiphol Real Estate begin 2015 gaat faciliteren voor bedrijven en hun medewerkers, zal hieraan kunnen bijdragen. “Het evalueren is een ongoing process. Zo’n community en interactie in het algemeen is cruciaal om te weten hoe men het werken op Schiphol ervaart. Vroeger boden we een lege ruimte in het gebied, nu ook allerlei – en steeds meer – voorzieningen.” Schiphol Real Estate staat nog voor een aantal forse uitdagingen. Zoals het verbinden van gebieden. “Nu wordt het gebied nog als twee gebieden ervaren, vanwege het viaduct en parkeerterrein onder de weg naar de terminal die er doorheen lopen. In de nieuwe opzet gaat de parkeerplaats weg en komt er een echt plein met voorzieningen, een sportveld, hotel en gebouwen.”
Plattegrond Schiphol City Business District
- Het Plein is het middelpunt van Schiphol CBD. Hier komt alles samen. Het verbindt de zakenwijk met de terminal en zorgt voor dynamiek met ontmoetingsplekken, aantrekkelijke voorzieningen en een kosmopolitische uitstraling. Het Plein wordt ingericht als stadsplein met verblijfsplekken in de buitenlucht. Aan de randen wordt bebouwing gerealiseerd, die bestaat uit sportfaciliteiten, een hotel, cafés, restaurants en kantoren.
- De toekomstige paviljoens liggen in het centrale groengebied van Schiphol CBD tegenover het WTC: de Groene Wig. Dit wordt een volwaardig verblijfs- en recreatiegebied. De paviljoens, gesitueerd aan het water, bieden de bewoners de mogelijkheid om even in een rustige omgeving te lunchen of bijeen te komen. Bovendien geeft het hen horeca- en vergaderfaciliteiten in een aangename omgeving.
- De huidige Schiphol Boulevard, die loopt vanaf de terminal langs het Sheraton Hotel, het WTC en het Hilton Hotel, wordt doorgetrokken naar de tuin van het Schiphol Hoofdgebouw en eindigt in een soort stadspark. Ter hoogte van The Base en Avioport worden – aan de noordzijde van de Boulevard – nieuwe gebouwen ontwikkeld. Deze komen in de zoom te liggen van de uit te breiden Groene Wig. Het gaat om een serie vrijstaande gebouwen van vier of vijf bouwlagen met een omvang van circa 6.000 vierkante meter. Op die manier ontstaat een stedelijke structuur en sfeer. De gebouwen krijgen een flexibele indeling en zijn zowel geschikt voor single als multi-tenant bedrijven.
- Het nieuwe Hilton hotel heeft een belangrijke functie op Schiphol CBD. Met een state-of-the-art ontwerp, 433 nieuwe kamers en uitgebreide vergaderfaciliteiten wordt het hotel een ware landmark. Het Hilton herbergt verschillende shared faciliteiten. Hier kunnen bewoners en gasten elkaar ontmoeten. Op de locatie van het oude Hilton wordt een nieuw kantoor ontwikkeld, dat binnendoor wordt gekoppeld aan de Traverse.
- Het is de bedoeling om P12, de huidige personeelsparkeergarage, een cosmetische facelift te geven. Aan de korte zijde van P12, op de kop van het toekomstige Plein, wordt de ontwikkeling van een nieuw hotel voorbereid. Op lange termijn ligt het in de lijn der verwachtingen dat geheel P12 wordt herontwikkeld. Een combinatiegebouw, met parkeren op de onderste lagen met daarboven kantoren, is daarbij het beoogde resultaat.
- The Base, het oude Triport, is hét voorbeeld van moderne herontwikkeling van een kantoorgebouw. The Base herbergt een aantal voor het gebied belangrijke voorzieningen en meerdere shared faciliteiten zoals horeca, een businesscenter, een kinderdagverblijf en sport. Dit komt de dynamiek ten goede en zorgt voor ontmoetingen tussen bewoners. Het grote Atrium vormt het kloppende hart, met zit-, lounge- en ontmoetingsfaciliteiten.
- Om het karakter van hoofdstraat te benadrukken, krijgt de Evert van de Beekstraat ter hoogte van The Base, een ruim en luxueus profiel voor voetgangers en is de auto er te gast. Met publieke voorzieningen en activiteiten wordt de hoofdstraat verlevendigd. De hoofdstraat loopt van Schiphol Plaza via de traverse, langs het Sheraton en het WTC, en komt uit bij het nieuwe Hilton Hotel. Daar wordt aangehaakt op het Plein, waarna de hoofdstraat verder gaat in de Evert van de Beekstraat.
